Развитие территорий или их захват

19 сентября 2020 года в первом чтении государственной думой  был рассмотрен  проект федерального закона  « О внесении изменений  в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» (Закон о комплексном развитии территории) или как его уже окрестили в СМИ «Закон о всероссийском сносе жилья».

Напомню, что аналогичный проект  ранее в 2019 году подвергался критике вследствие чего нормы позволяющие изымать землю у физических лиц для государственных и муниципальных нужд исключили (283-ФЗ от 26.07.2019). Но спустя год похожие нормы, предусматривающие снос и реконструкцию фактически любого жилья, появляются уже в настоящем законопроекте, внесенном на рассмотрение в государственную думу под  №1023225-7.  

В пояснительной записке к законопроекту сказано, что он способствует «обновлению застройки городов и улучшению жилищных условий  граждан». Не смотря на то, что ключевым понятием  законопроекта выступает комплексное развитие территории, не совсем ясно, что под таким комплексным развитием следует понимать и что собственно оно означает, данный термин не раскрыт и не закреплен настоящим законопроектом. В связи, с чем не установлен  предмет регулирования.

Согласно части 1 статьи 64 настоящего проекта Решение о комплексном развитии территории (далее КРТ) местные власти смогут принимать, если половину территории занимают аварийные многоквартирные  дома, подлежащие сносу, либо реконструкции,  в том числе снос и реконструкция, которых планируется на основании адресных программ, утвержденных в соответствии с Жилищным кодексом РФ. При этом не совсем понятно, что должно быть на остальной части (50%) оставшейся территории? Ответ на этот вопрос законопроект не дает и о судьбе части территории, на которой расположены не подлежащие сносу и реконструкции объекты капитального строительства, остается только догадываться.

 Так же решение о КРТ местные власти смогут принимать, в отношении территории населенного пункта  или городского округа, в пределах одного или нескольких элементов планировочной структуры (улицы, квартала и т.д.) в границах которой расположены  земельные участки, не обремененные  правами третьих лиц, и на которых отсутствуют объектами капитального строительства. Это могут быть пустынные территории и не используемые по своему назначению земельные участки, не предоставленные в аренду или в пользование.

И самое интересное! Решение о КРТ, а ровным счетом такое решение можно считать решением об изъятии земельных участков, органы местного самоуправления смогут принимать в отношении территории, в границах которой  не менее 50% от общей площади занимают земельные участки, виды разрешенного использования которых и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства, не соответствуют  видам разрешенного использования и предельным  параметрам строительства, установленным правилам землепользования и застройки, а так же земельные участки занятые самовольными постройкам.

Это означает, что местные власти получают своего рода карт-бланш на зачистку территории от частного сектора и предоставление освободившейся территории строительным организациям под застройку. Так большинство старых домовладений, да и новых тоже не соответствуют предельным параметрам строительства, таких как отступы объектов капитального строительства от красных линий (это 5 м. от границ уличной сети и по 3 м. от границ смежных участков).

Так же законопроект предусматривает возможность включения в границы территории, в отношении которой принимаются решения о ее комплексном развитии, участков предназначенных для размещения объектов федерального значения (ст.64, ч.5). Но приниматься такое решение  будет только  Правительством РФ по предложению органов государственной власти субъектов РФ. Что сделает возможным изъятие земельных участков физических лиц в целях реализации федеральных проектов, будь это строительство стадиона, либо прокладка газопровода.

Наиболее значимое в этом проекте то, что собственники земельных участков и расположенных на них объектов, которые не соответствуют предельным параметрам строительства, а это практически все домовладения расположенные на территории индивидуальной жилой застройки, лишены возможности влиять на необходимость принятия местными властями решений о сносе. Проект не предусматривает процедур сбора голосов или иных процедур блокирующих  инициативу органов власти по сносу жилья, т.е., принятия  решения о КРТ, что явным образом  ставит под удар институт частной собственности в РФ.

А вот процедура  самостоятельной инициации деятельности по комплексному развитию территории  собственниками земельных участков и объектов недвижимости проектом предусмотрена  (ч.16 ст. 64 проекта). Так собственники земельных участков и расположенных на них объектов (за исключением собственников помещений в многоквартирных домах)  могут по собственной инициативе без принятия на то решений местных властей осуществлять деятельность по КРТ. При этом  такие собственники должны заключить договор о КРТ  (п.5 ч.19 ст.64). Такая инициатива позволит собственникам земельных участков избежать их изъятие (ч.21 ст.64). Но есть одно важное условие : Договор о КРТ может быть заключен с юридическим лицом при условии, что такое лицо либо его учредитель имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч кв.м. (п.3.ч.6. ст.64).

В результате получается, чтобы сохранить свою недвижимость правообладатель земельного участка, расположенного на территории подлежащей застройке, должен быть учредителем, либо руководителем строительной компании, с опытом не менее трех лет. Таким образом, шансы у собственников домовладений отстоять свою недвижимость стремятся к нулю (ч.4.ст.66).

Решение о комплексном развитии территории является основанием для подготовки и утверждения документации по планировке территории комплексного развития (ч.13.ст.64).

Подготовка документации по планировке территории  может осуществляться без учета ранее утвержденной документации, а так же правил землепользования и застройки и положения документов территориального планирования (ч.2 ст.67).  Одновременно с подготовкой документации по планировке территории комплексного развития осуществляется без принятия решения об этом подготовка соответствующих такой документации изменений в документы территориального планирования (ч.3 ст.67). Общественные обсуждения или публичные слушания по проектам изменений, вносимых в документы территориального планирования, в правила землепользования и застройки, проводятся одновременно с публичными слушаниями или общественными обсуждениями при утверждении документации по планировке территории комплексного развития в границах территории, в отношении которой утверждена документация по планировке территории (ч.6 ст.67).

Законопроект  вносит изменения и в Жилищный кодекс РФ, в целях установления порядка выявления и учета мнения граждан при формировании и реализации программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов.

Так согласно ч.2 ст.48.2 проекта. В программу по сносу и реконструкции  может быть включен только многоквартирный дом, собственники помещений в котором большинством в две тритии от общего числа жилых помещений проголосовали за включение  дома в проект программы сноса и реконструкции многоквартирного дома.

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в проект программы  по сносу и реконструкции, вправе на любом этапе формирования программы провести общее собрание собственников помещений по вопросу принятия решения об исключении этого дома из проекта программы. Для принятия указанного решения необходимо более одной трети голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в этом многоквартирном доме (ч.3 ст.48.2).

Собственники и наниматели жилых помещений  в многоквартирном доме, взамен освобожденных ими и передаваемых в государственную собственность жилых помещений, предоставляются равнозначные жилые помещения.

Резюмируя можно заключить следующее: Из-за ряда положений и недоработок проекта, однозначно говорить о том, что законопроект направлен на обновление условий проживания граждан не представляется возможным. Основными выгодоприобретателями от данного законопроекта видится  строительный сектор и строительные компании. И уж тем более в законопроекте не прослеживается намерений развития территорий и их благоустройства в целях создания благоприятной городской среды.