Новый порядок установления ВРИ

Федеральный закон от 31.07.2025 №295-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» объединяет разрозненные акты и положения, определяющие порядок выбора и установления видов разрешённого использования земельных участков, в одну единую главу ЗК II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков», появляется определение ВРИ и другие положения, которые рассматриваются в этой статье.

Изменения в Земельном кодексе:

- Решение органов местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или решение об отказе в утверждении,  в целях раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, направляется заинтересованному лицу в течении 10 рабочих дней со дня принятия такого решения (п.7, ст. 11.4 Земельного кодекса РФ или п.6 статьи 1 настоящего федерального закона).

- Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования, обеспечивается гражданином или юридическим лицом, не зависимо от способа его предоставления - на торгах или без торгов. Ранее подготовку схемы мог обеспечивать гражданин или юридическое лицо, только в случае предоставления ему участка без проведения торгов. 

(п.4, ст. 11.10 Земельного кодекса РФ или п.7 статьи 1 настоящего федерального закона)

- Подготовка схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в целях его образования для проведения аукциона по его продаже или аренде, обеспечивается гражданином или юридическим лицом, в том числе в границах населённого пункта. Ранее подготовка схем в границах населённых пунктов обеспечивалась исключительно органами местного самоуправления. Таким образом органы власти снимают с себя обязательства по подготовке схем расположения земельных участков для их образования, возлагая данную операцию на заявителя – гражданина обеспечивающего образование земельного участка для его дальнейшего приобретения. Вероятно, за этим нововведением последует отнесение подготовки схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории к разряду кадастровых работ, а обязательства по подготовке схем будет возложена на кадастрового инженера с ответственностью как специалиста. Так не сегодняшний день подготовка схем не относится к кадастровым работам, а подготовить её в определённых случаях может гражданин без должного образования, при наличие соответствующих навыков и технических средств, при этом ответственность за её подготовку возлагалась на администрацию муниципальных образований, утверждающих такие схемы своими решениями. (п.5, ст. 11.10, пп.1, п.4, ст. 39.11 Земельного кодекса РФ или п.7, пп.а), п.18 статьи 1 настоящего федерального закона)

- В решении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не указывается территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок (п.п.4, п.14, ст. 11.10 Земельного кодекса РФ или п.7 статьи 1 настоящего федерального закона)

- Закрепляются основные положения определения категории земель и видов их разрешённого использования при образовании земельных участков:

• Категорией земель и видами разрешённого использования (далее ВРИ) образуемых земельных участков признаются категория и ВРИ земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки;
• Виды разрешённого использования образуемых и изменяемых земельных участков признаются виды разрешённого использования земельных участков, предусмотренных проектом межевания территории;
• ВРИ, образуемых из земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется органами государственной власти или органами местного самоуправления;
• В отношении земельного участка, предназначенного для осуществления пользования недрами, ВРИ устанавливается на основании лицензии на пользования недрами или на основании проектной документации на осуществление пользования недрами;
• Вид разрешённого использования земельного участка, образуемого из земельного участка ВРИ которого не соответствует, установленным градостроительным регламентам, признаётся по выбору правообладателя ВРИ исходного земельного участка, либо ВРИ установленные регламентами использования земель, в случае раздела такого земельного участка или перераспределения земельного участка и земель находящихся в государственной собственности;
• Допускается образование земельного участка путём объединения или перераспределения земельных участков с разными ВРИ, если:

      а) ВРИ образуемого земельного участка устанавливается документами по планировке территории (проектом планировки территории, проектом межевания территории);

      б) образование земельного участка осуществляется в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд;

      в) образуется земельный участок, предназначенный для выполнения работ, связанных с пользования недрами;

      г) земельный участок образуется из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях проведения аукциона по его продажи, заключения договора аренды или предоставления его без торгов при условии, что исходные земельные участки находится при этом в границах одной территориальной зоны, одного лесничества, одной особо охраняемой природной территории;

      д) в иных случаях при одновременном соблюдении условий:

• такие объединения и перераспределения осуществляются собственниками земельных участков, землевладельцами и пользователями земельных участков
• земельные участки находятся в границах одной территориальной зоны.

В данном случае видом разрешённого использования земельного участка признаются совокупность ВРИ исходных земельных участков либо по выбору правообладателя, один из видов разрешённого использования исходных земельных участков.

- Вводится нова глава в ЗК РФ II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков», которая закрепляет общие положения, а также правила установления, использования и выбора ВРИ

Общие положения

1. Вид разрешённого использования земельного участка – вид деятельности, которую с учётом установленных законами ограничений, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью;
2. ВРИ устанавливаются в отношении земельных участков всех категорий;
3. В отношении земельного участка могут быть установлены один или несколько основных видов разрешённого использования, а также один или несколько видов вспомогательного использования. Ранее закон не регламентировал количество ВРИ в отношении одного участка;
4. Основной ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нём в ЕГРН. Внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных ВРИ не требуется. (ст. 14.1 Земельного кодекса РФ или п.9 статьи 1 настоящего федерального закона);

Правила установления ВРИ земельных участков

Виды разрешённого использования устанавливаются:

• Градостроительными регламентами
• Лесохозяйственными регламентами
• Положениями об особо охраняемых природных территориях

Независимо от регламентов использования земель ВРИ земельных участков устанавливаются документацией по планировке территории (Проектом планировки (и) или проектом межевания территории) в отношении земельных участков:

• Под строительство линейных объектов
• В границах особых экономических зон
• В границах научно-технологических центров
• Искусственно созданных согласно 246 -ФЗ.

(ст. 14.2 Земельного кодекса РФ или п.9 статьи 1 настоящего федерального закона;

Использование земельных участков в соответствии с ВРИ

Независимо от установленных ВРИ и категории земель допускается

использование земельных участков

• Для размещения геодезических пунктов государственной сети;
• Для размещения специальных информационных знаков;
• Для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, для которых не требуется разработка документации по планировки территории;
• Для возведения некапитальных строений, сооружений, складирования материалов и техники на период их строительства;
• Для обеспечения обороны страны и безопасности государства;
• В иных случаях, предусмотренных федеральными законами. (ст. 14.3 Земельного кодекса РФ или п.9 статьи 1 настоящего федерального закона;

Выбор ВРИ земельного участка

• Любой ВРИ основной или вспомогательный выбирается правообладателем земельного участка без согласований и разрешений;
• Для выбора или изменения ВРИ правообладатель земельного участка обязан направить заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном ВРИ в органы регистрации прав;
• Арендатор и пользователи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе выбирать иной ВРИ, отличный от договора аренды или договора; безвозмездного пользования, за исключением договоров о комплексном развитии территории.

(ст. 14.4 Земельного кодекса РФ или п.9, статьи 1 настоящего федерального закона);

- Правообладатель земельного участка, размещённого согласно документации по планировке территории в границах зоны объектов федерального, регионального или местного значения, не в праве выбирать иной ВРИ, отличный от предусмотренных для размещения указанных объектов, за исключением случаев, когда размещение указанных объектов разрешается на условиях публичного сервитута;

- Правообладатель земельного участка, использование которого в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории предусматривается в иных целях, не в праве выбирать ВРИ - строительство многоквартирного дома.

Иные положения Земельного кодекса

- Если в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не определены предельные параметры разрешённого строительства, он может являться предметов аукциона (пп. 3, п.8, ст. 39.11 Земельного кодекса РФ или пп. в), п.18, статьи 1 настоящего федерального закона);

- Для предварительного согласования предоставления лесного участка, в целях предоставления для размещения уже построенного линейного объекта к заявлению о его предоставлении необходимо прикладывать проектную документацию лесных участков. Действующая редакция ЗК не требует предоставления проектную документацию лесных участков для размещения линейных объектов, теперь данное положение распространится лишь на строящиеся или реконструируемые линейные объекты (пп. 3, п.2, ст. 39.15 Земельного кодекса РФ или пп. а), п.20, статьи 1 настоящего федерального закона);

- В решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, в случае если земельный участок предстоит образовать, не указывается территориальная зона, в границах которой будет расположен испрашиваемый земельный участок.

(пп. 10, п.9, ст. 39.15 Земельного кодекса РФ или пп. б), п.20, статьи 1 настоящего федерального закона);

- Если земельный участок может использоваться независимо от категории земель и вида разрешённого использования, уполномоченный орган не может отказать в предоставлении такого земельного участка, без проведения торгов, в случае если в заявлении указана цель его использования, не соответствующая градостроительным регламентам. Предположительно речь в указанном пункте идёт о земельных участках, на которые, согласно законодательству, не распространяются действия градостроительных регламентов, например земельные участки ВРИ, которых установлены проектом планировки территории и (или) проектом межевания территории.

(пп. 10, п.9, ст. 39.15 Земельного кодекса РФ или пп. б), п.20, статьи 1 настоящего федерального закона);

- Расширяются права собственников здания, сооружения, помещения в них, объектов незавершённого строительства. Теперь собственник в праве приобретать земельные участки без проведения торгов под указанными объектами, даже в случаях если территория, на которой они расположены, предназначена для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, или земельный участок предназначен для государственных программ.

(пп. 17–18, ст. 39.16 Земельного кодекса РФ или пп. б), в), п.21, статьи 1 настоящего федерального закона);

Изменения в Градостроительный кодекс:

- Действия градостроительных регламентов не распространяются на земельные участки, ВРИ которых устанавливается документацией по планировки территории. (В отличие от действующей редакции ГрК РФ градостроительные регламенты начнут распространять своё действие на территорию памятников и ансамблей, а также на территории общего пользования, если ВРИ для таких земельных участков не будут установлены в документах планировки территории).

(ч.4, ст.36 Градостроительного кодекса РФ или пп.б), ч.2, ст.5 настоящего федерального закона);

- Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, в отношении которых ВРИ определяются иными регламентами. (Действующая редакция ГрК РФ, предусматривала, что регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территории, сельскохозяйственных угодий, а также земельных участков, расположенных в границах территорий особых экономических зон и территорий опережающего развития. Так, к примеру для земель лесного фонда, ВРИ будет устанавливаться лесохозяйственными регламентами, для особо охраняемых территорий - положениями об особо охраняемых природных территорий. Что же касается с/х угодий из состава земель с/х назначения и других земельных участков, отнесённых к таким категориям как - земли запаса, земли водного фонда, земли промышленности, то для них отсутствуют какие-либо регламенты и положения устанавливающие ВРИ, а это значит, что ВРИ для них будет устанавливаться органами власти, на основании отдельного решения, либо документами по планировки территории).

(ч.6, ст.36 Градостроительного кодекса РФ или пп.в, ч.2, ст.5 настоящего федерального закона);

- Ряд положений регулирующих выбор ВРИ и использование земельного участка согласно выбранному (установленному) ВРИ перенесены в Земельный кодекс, в частности утратили силу положения части 7 статьи 36 и части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса

(ч.7, ст.36, ч.4, ст.37 Градостроительного кодекса РФ или пп.г, ч.2, ч.3, ст.5 настоящего федерального закона);

- Наряду с предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции объекта капитального строительства в градостроительном регламенте может быть установлен процент площади земельного участка, которую допускается использовать в соответствии с вспомогательными видами разрешённого использования (включая максимальный процент застройки земельного участка в соответствии с вспомогательным видом разрешённого использования)

(ч.1.2, ст.38 Градостроительного кодекса РФ или ч.4, ст.5 настоящего федерального закона);

- Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объекта капитального строительства для отдельного земельного участка не должно приводить к изменению установленного ВРИ

(ч.2, ст.40 Градостроительного кодекса РФ или ч.5, ст.5 настоящего федерального закона);

- ВРИ образуемых земельных участков, указанные в проектах межевания территории, должны соответствовать назначению объектов капитального строительства, в отношении которых проектом планировки территории установлена зона панируемого размещения объекта. А категории земель участков, устанавливаемых проектами межевания территории, должны соответствовать ВРИ такого земельного участка.

(п.3, ч.4, ст.43 Градостроительного кодекса РФ или пп.а), ч.8, ст.5 настоящего федерального закона);

- Виды разрешённого использования земельных участков устанавливаются в соответствии с утверждённым проектом межевания территории в отношении земельных участков:

• Предназначенных для строительства, реконструкции линейных объектов;
• Для строительства, реконструкции транспортно-пересадочных узлов;
• Расположенных в границах экономических зоны;
• В границах научно-технологических центров;
• Созданных на водных объектах

(ч.13, ст.43 Градостроительного кодекса РФ или пп.б), ч.8, ст.5 настоящего федерального закона);

Изменения в Закон «О регистрации недвижимости»

- Вводится новая статья Особенности осуществления государственного кадастрового учёта и (или) регистрации прав в связи с выбором ВРИ

- Государственный кадастровый учёт в связи с выбором ВРИ, осуществляется на основании заявления о внесении сведений о выбранном ВРИ в ЕГРН, а в предусмотренных законом случаях на основании заявления и одного из прилагаемых документов:

• Разрешение на условно разрешённый ВРИ;
• Утверждённая документация по планировке территории (ППТ и(или) ПМТ) или решения о внесении изменений в указанные проекты;
• Решение уполномоченного органа власти об установлении или изменении ВРИ;
• Проектная документация на пользования недрами или лицензия на пользования недрами;
• Межевого плана, в случае образования земельного участка.

(ст.60.3 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» РФ или ч1, ч.2, ст.12 настоящего федерального закона);

Изменения в Закон «О геодезии и картографии»

- Отодвигается дата начала обязательного использования отечественных геоинформационных систем, с 1 января 2026 года - на 1 января 2030 года.

(ч.7, ст.32 Федерального закона от 30.12.2015 г. №431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных» или ч.2, ст.13 настоящего федерального закона).

Изменения в Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества»

- Допускается изменение ВРИ отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из участка, предоставленного некоммерческой организации (СНТ) до 2017 года, в следующих случаях:

• Изменения устава некоммерческой организации и организационно-правовой формы в нём на «Товарищество собственников недвижимости»;
• Если земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд;
• Если земельный участок включен в границы территории, подлежащей комплексному развитию.

Тем самым устраняются противоречия между частями 24 и 12 статьи 54 «Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества», согласно которым одна часть указанной статьи запрещала изменять ВРИ, а другая допускала такое изменение.

(ч.24, ст.54 Федерального закона от 29.07.2017 г. №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» или ст.14 настоящего федерального закона);

Другие положения закона:

- ВРИ земельных участков, установленных до дня вступления в силу настоящего федерального закона, признаются действительными;

- Не требуется изменение ВРИ земельного участка в связи с нахождением его в границах линейного объекта, размещённого на данном земельном участке до дня вступления в силу настоящего федерального закона;

- Собственнику здания, сооружения не может быть отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка, в случае несоответствия ВРИ, указанного им в заявлении и ВРИ предусмотренного градостроительным регламентом, при условии соответствия ВРИ, указанного в заявлении, виду разрешённого использования, назначению или наименованию, принадлежащего ему здания, сооружения;

- Земельный участок, находящийся за границами населённого пункта, предоставленный для размещения линейного объекта федерального, регионального или местного значения, переводится из состава земель одной категории в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, без принятия акта о переводе земель из одной категории в другую. Изменения сведений о категории земель, вносятся в ЕГРН по заявлению правообладателя такого земельного участка;

- Основной ВРИ образуемого земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, устанавливается независимо от регламента использования земель, в соответствии с ВРИ, назначением и (или) наименованием этих зданий, сооружений;

- Правообладатель земельного участка, образованного для целей размещения линейного объекта, вправе изменить ВРИ для указанных целей, без подготовки документации по планировки территории, на основании заявления в орган, осуществляющий ведение ЕГРН;

- Образование земельных участков, предназначенных для размещения линейных объектов, созданных до дня вступления в силу настоящего федерального закона, если такое образование осуществляется не для целей реконструкции линейного объекта, допускается на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, при отсутствии утверждённых проектов планировки территории и (или) проекта межевания территории;

- До дня принятия настоящего федерального закона, ВРИ земельного участка сельскохозяйственного назначения, изменяется решением исполнительного органа субъекта РФ и в отношении такого земельного участка не могут устанавливаться ВРИ, не соответствующие целевому назначению сельскохозяйственных земель, а также ВРИ, предусматривающий ведение гражданами садоводства и огородничества;

- В случае образования земельного участка из состава земель с/х назначения, в отношении которого не установлен ВРИ, он устанавливается решением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, решением о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

- В случае, если в отношении земельного участка, не являющегося сельскохозяйственными угодьями, установлен градостроительный регламент, его ВРИ выбирается правообладателем такого земельного участка, из ВРИ предусмотренным регламентом;

- ВРИ земельных участков, относящихся к земельным угодьям, установленные до дня вступления в силу настоящего федерального закона, признаются действительными;

- В отношении земельных участков общего пользования, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии утверждённого проекта межевания территории, ВРИ земельного участка устанавливается на основании решения органов государственной власти.

(ст.16 настоящего федерального закона);

Федеральный закон вступает в силу 1 марта 2026 года.