Закон о реновации

Федеральный закон от 26.12.2024г. №486 – ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты» дополнительно регулирует ряд вопросов комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Так лица, осуществляющие комплексное развитие территории, на основании решения о комплексном развитии территории, будут обязаны осуществлять строительство социальной инфраструктуры.

Что нового?

- Устанавливается упрощённый порядок внесения изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки для случаев комплексного развития территории на основании договоров о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей. Действующая редакция градостроительного кодекса предусматривает упрощённый порядок внесения изменения в генеральный планы и правила землепользования и застройки, лишь на основании решения о комплексном развитии территории, данная норма позволит вносить изменения в генеральные планы муниципальных образований на основании не только решений, но и договоров о комплексном развитии территории (ст.5.1, ч.26, ст. 24, ч. 2.1, ст. 28, ч. 3.1 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч. 1-3 настоящего федерального закона);

- Региональные нормативы градостроительного проектирования устанавливают минимально допустимый уровень обеспеченности зданиями пожарных депо. (ст.29.2, ч.1 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.4 настоящего федерального закона);

- Границы территорий комплексного развития отображаются на отдельной карте в качестве приложения к карте градостроительного зонирования, при это границы территорий комплексного развития могут не совпадать с границами территориальных зон (ст.30, ч.5.1 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.5 настоящего федерального закона);

-  Допускаются к размещению в жилых, общественно-деловых, производственных территориальных зонах и зонах инженерной и транспортной инфраструктур, объекты коммунальной, транспортной, социальной и прочей необходимой для обеспечения жизнедеятельности человека инфраструктуры. Действующая редакция закона сама по себе не запрещает размещение инфраструктурных объектов в указанных зонах, но формулировка весьма размыта и требует уточнения (ст.35, ч.3,5,8, Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.8 настоящего федерального закона);

- Красные линии при разработке проекта планировки территории указываются при их установлении или изменении. Действующая редакция градостроительного кодекса не содержит данного уточнения и по своему смыслу и содержанию требует отображать красные линии при любом случае. (ст.42, ч.3, п.3, Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.9, п. а) настоящего федерального закона);

- Положения об очерёдности планирования развития территории, включаемые в основную часть проекта планировки территории, должны будут содержать помимо этапов архитектурно-строительного проектирования, этапы сносы объектов капитального строительства ( в случае необходимости их сноса, для строительства других объектов) (ст.42, ч.3, п.1, п. п. а) Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.9, п. в) настоящего федерального закона);

- Застройщик в праве направить с заявлением о выдаче разрешения на строительства в уполномоченные на выдачу разрешений органы, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, взамен правоустанавливающего документа, в случае если земельный участок образуется в целях реализации решения о комплексном развитии территории. (ст. 51, ч.7, п.1, Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.12, п. а) настоящего федерального закона);

- Установлен порядок действия органов власти уполномоченных на выдачу разрешения на строительства в случае поступления заявления о выдаче разрешения на строительство в границах территории, подлежащей комплексному развитию. Действующая редакция градостроительного кодекса предусматривает общий порядок действия при поступлении заявлений о выдаче разрешения на строительство (ст. 51, ч.111.1.1, Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.12, п. г) настоящего федерального закона);

- Допускается выдача разрешения на этапы строительства объектов в границах территории, подлежащей комплексному развитию. Действующая редакция закона не запрещает поэтапное строительство объектов на территориях комплексного развития, разрешения на строительство могли выдаваться на этапы строительства любого объекта, если проектная документация предусматривала его поэтапное строительство. Введённая норма носит уточняющий характер регулирования отношений связанных с поэтапным строительством объектов в границах территорий, подлежащих комплексному развитию (ст. 51, ч.12 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.12, п. д) настоящего федерального закона);

- Разрешение на строительство для объектов, строящихся в границах территории, подлежащей комплексному развитию, выдаётся на срок не превышающий максимальный срок строительства, предусмотренный проектом планировки территории (ст. 51, ч.19.1 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.12, п. и) настоящего федерального закона);

- Законами субъектов РФ может быть установлена обязанность органа исполнительной власти субъекта РФ или подведомственного ему государственного учреждения проводить строительный контроль в отношении отдельных объектов капитального строительства, строительство которых предусмотрено утверждёнными органами исполнительной власти субъектов РФ инвестиционными программами организаций, осуществляющих деятельность в сферах теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения (ст. 53, ч.2.2 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.13, настоящего федерального закона);

- Комплексное развитие территории теперь будет осуществляться в отношении жилой застройки, в границах которой расположены дома блокированной застройки, а также объекты индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектами РФ и характеризующими их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения. Действующая редакция закона, подразумевает проведение комплексного развития территории в границах элементов планировочной структуры, в которых расположены многоквартирные дома. В границы такой территории могли быть включены земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости (не только многоквартирные дома), но ключевым являлось то, что подобное работы комплексного развития территорий могли проводиться лишь в границах планировочных элементах с многоэтажной застройки, т. е., обязательным условием являлось наличие в застраиваемом квартале многоквартирного дома или домов. Теперь же настоящим законом предлагается распространить работы по комплексному развитию территории на частный сектор, т. е. на элементы планировочной структуры малоэтажной или индивидуальной жилой городской застройки, не зависимо есть на нём многоквартирные дома или нет, что усугубит ситуацию с точечной застройкой, когда посередине одноэтажных домов возводится многоквартирный дом в 20 этажей;

- Комплексное развитие территории может быть проведено при отсутствии элементов планировочной структуры, если в границах территории, в отношении которой проводятся такие работы, расположены земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Если участки, находящиеся в государственной собственности, располагаются на пустыре или за чертой населённых пунктов, в отношении них так могут быть проведены работы по комплексному развитию территории с предварительным выделением на такой территории элементов планировочной структуры

- В границы территории, в отношении которой запланировано комплексное развитие территории, могут быть включены земельные участки, с объектами капитального строительства на них, при условии, что такие участки располагаются в гарнцах элементов планировочной структуры. Действующая редакция градостроительного кодекса предусматривает, одним из условий такого включения земельных участков в границы территории КРТ их расположение в планировочных элементах многоквартирной застройки, т. е. если в квартале, где расположен такой земельный участок есть хоть один многоквартирный дом, участок мог быть включён в границы проведения КРТ, теперь же это условие соблюдать не обязательно и в границы проведения комплексного развития территории может быть включён земельный участок не расположенный в районе многоквартирной застройки.

(ст. 65, ч.1., п.1,3, ч.2, п. 3, ч.3 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.15, п. а), б), в) настоящего федерального закона);

- Решение о комплексном развитии территории дополняется обязательным наличием расчётных показателей допустимого уровня обеспеченности коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурами и расчётными показателями уровня территориальной доступности указанных объектов для населения, а так же  благоустройство данной территории, при реализации решения оператором комплексного развития территории (ст. 67, ч.1., п.5.1, ч.2.1 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.17, п. а), б) настоящего федерального закона);

- Установлен перечень случаев, при которых внесение изменений в решение о комплексном развитии территории осуществляется без опубликования проекта и извещения правообладателей:

• Исключение или включение одного или нескольких земельных участков в границах территории комплексного развития, предназначенных для строительства коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
• Исключение или включение одного или несколько объектов капитального строительства, созданных после принятия решения о комплексном развитии территории;
• Изменение основных видов разрешённого использования участков в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
• Изменение предельных параметров разрешённого строительства.

(ст. 67, ч.8 Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.17, п. в) настоящего федерального закона);

- Договор о комплексном развитии территории должен содержать обязательства лица, заключившего договор, осуществлять строительство в границах данной территории объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также обеспечить благоустройство территории (ст. 68, ч.4, п. 6,6.1  Градостроительный кодекс РФ или ст.1, ч.18, п. а) настоящего федерального закона);

- Образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в границах территории комплексного развития, может осуществляться на основании проекта межевания территории (ст. 11.2, ч.7, Земельный кодекс РФ или ст.3, настоящего федерального закона);

Данные изменения вступают в силу с 1 марта 2025 года.