Закон об обязательном межевании

Федеральный закон от 26.12.2024 г. №487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» направлен на сокращение количества земельных участков, границы которых не определены, а также сокращение количества зданий, сооружений, помещений и машино-мест, права на которые не зарегистрированы, в целях наполнения единого государственного реестра недвижимости и увеличения налогооблагаемой базы, сказано в пояснительной записке.

Что нового ? :

- Появляется обязанность у собственников и пользователей земельных участков использовать земельные участки не только в соответствии их целевому назначению, но и виду их разрешённого использования.

(ст.42, Земельного кодекса РФ или ст. 1, ч. 1, настоящего федерального закона);

- Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения прекращаются принудительно, в случае использования земельного участка не в соответствии с его разрешённым использованием, а так же не выполнения обязанностей по приведению земель в состояние пригодное для его использования согласно виду разрешённого использования (ст.45, ч.2, п.1 Земельного кодекса РФ или ст. 1, ч. 2, настоящего федерального закона);

- Предусматривается особенность регулирования организации и проведения муниципального земельного контроля в части определения полномочий осуществления указанного контроля, в случае их перераспределения между органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления (ст.71, п.1 Земельного кодекса РФ или ст. 1, ч. 4, настоящего федерального закона);

- Установлена возможность выдачи предписания об устранении выявленного нарушения по результатам проведения контрольного (надзорного) мероприятия (ст.71, п.4 Земельного кодекса РФ или ст. 1, ч. 4, п. в) настоящего федерального закона);

- Собственники зданий, сооружений, у которых отсутствуют права на земельные участки на которых расположены такие объекты недвижимости, обязаны приобрести земельные участки в собственность или аренду, за исключением случаев, если для возникновения права на такие земельные участки их предоставление не требуется. Таким образом преимущественное право на приобретение земельного участка превращается в обязанность по его приобретению, но при этом отсутствует ответственность за неисполнение. Между тем органы местного самоуправления  имеют право к понуждению граждан на заключение договора аренды земельного участка, которое содержится в ст.39.20 ЗК РФ (ст.3, Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие земельного кодекса РФ» или ст. 2 , настоящего федерального закона).

- Подготовка проектной документации в отношении гаража и хозяйственных построек для собственных нужд не требуется и может осуществляться по инициативе застройщика (ст. 48, ч. 3 Градостроительный кодекс РФ или ст.3 ч.1, настоящего федерального закона).

- В течение пяти рабочих дней со дня прекращении действия разрешения на строительство, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство федеральный орган исполнительной власти уведомляет об этом органы государственного земельного надзора и органы муниципального земельного контроля

(ст. 51, ч. 21.16, п.4 Градостроительный кодекс РФ или ст.3 ч.2, п. б) настоящего федерального закона).

- Устанавливается момент с наступления которого строительство объекта может считаться завершённым:

• Получение разрешения на ввод в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов (если требуется получение таких разрешений и уведомлений);
• Со дня осуществления государственного кадастрового учёта (если не требуется получения разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации) (ст. 52, ч. 12–13 Градостроительный кодекс РФ или ст.3 ч.3, настоящего федерального закона).

- Изменение протяжённости линейного объекта не будет считаться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55, ч. 6, п.3,4 Градостроительный кодекс РФ или ст.3 ч.4, п. в) настоящего федерального закона);

- Период подачи застройщиком уведомления о завершении строительства индивидуального жилого дома или садового дома становится бессрочным (ст. 55, ч. 16, Градостроительный кодекс РФ или ст.3 ч.4, п. г) настоящего федерального закона);

- Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешённого использования земельных участков, на которых они расположены. Отсутствие предложенной нормы в настоящее время приводит к использованию зданий и помещений в них для иных целей, что нарушает правовой режим земельного участка;      

- Эксплуатация объектов капитального строительства, для которых не требуется выдача разрешения на строительство, допускается после возникновения права на них. Важно отметить, что согласно ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемые недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, иными словами регистрации объектов капитального строительства из добровольно-заявительной становится обязательной, в противном случае владелец такого объекта не имеет право на его эксплуатацию (ст. 55.24 , ч.1, ч. 3, Градостроительный кодекс РФ или ст.3 ч.5, п. а), п. б) настоящего федерального закона);

- Устанавливаются сроки и обязанность для застройщика о подачи заявления на регистрацию права, после передачи им объекта долевого строительства участнику долевого строительства:

• Тридцать рабочих дней после осуществления государственного кадастрового учёта и подписания передаточного акта. Действующим законодательством предусмотрена лишь возможность осуществления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на основании заявления застройщика;

- Также определяются сроки на регистрацию права собственности застройщика на помещения и машино-места в многоквартирном доме, созданных без привлечения средств участников долевого строительства:

• Шесть месяцев с даты осуществления государственного кадастрового учёта многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости

- Допускается регистрация объекта долевого строительства по одностороннему акту передачи объекта

(ст. 16, ч.6 Федерального закона от 30.12. 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» или ст. 4, ч.1 настоящего федерального закона);

- Расширяется перечень случаев, в которых кадастровый инженер в праве обратиться с заявлением об осуществление государственного кадастрового учёта от имени правообладателя без доверенности. Ранее кадастровый инженер мог обращаться от имени правообладателя объекта недвижимости, лишь с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учёта и (одновременной) регистрации права на него, т. е. лишь в отношении вновь созданных объектов недвижимости. Теперь же кадастровый инженер будет иметь возможность подавать заявления от имени правообладателя и на объекты, с измененными характеристиками (после их реконструкции).

(ст.36, ч.2.1, п.4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-Фз «О кадастровой деятельности» или ст.5, ч.1, настоящего федерального закона);

- Кадастровый инженер имеет право перевести, подписанный на бумажном носителе, договор подряда выполнения кадастровых работ в форму его электронного образа, а также подписать такой документ совей цифровой подписью. Формально, такие действия не запрещались и не пресекались со стороны органов регистрации права, но юридически не были закреплены (ст.36, ч.2.3, Федерального закона от 24.07.2007 № 221-Фз «О кадастровой деятельности» или ст.5, ч.3, настоящего федерального закона);

- Сделки между юридическими лицами, подлежащие государственной регистрации, или сделки, на основании которых подлежит регистрации права, а также заявления на осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права от юридических лиц представляются в органы регистрации прав в форме электронных документов (за исключением наличия временной технической невозможности, о которой орган регистрации права информирует на официальном сайте);

-  Заявления о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве направляются в органы регистрации прав только в форме электронных документов

(ст.18, ч.1.6-1.7, ст. 70, ч.39 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Фз «О государственной регистрации недвижимости» или ст.6, ч.1, ст.7 настоящего федерального закона);

- Сделки, совершённые органами государственной власти или органами местного самоуправления с физическими или юридическими лицами, могут быть подписаны усиленной неквалифицированной электронной подписью физического или юридического лица (ст.19, ч.2.1, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Фз «О государственной регистрации недвижимости» или ст.6, ч.2, в) настоящего федерального закона);

- Запрещается государственная регистрация права, ограничения права обременения права, в случае если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка;

- Запрещается государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация права на объект капитального строительства (за исключением линейного объекта), если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены такие объекты. При этом не уточняется, в какой именно системе координат должны быть границы земельного участка, предположительно, сделки с земельными участками, имеющие условную систему координат и иные отличные от установленной для ведения государственного реестра буду проводиться, как и ранее (ст.26, ч.1, п.21.1-21.2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Фз «О государственной регистрации недвижимости» или ст.6, ч.4,  настоящего федерального закона);

- Предоставление правоустанавливающего документа на земельный участок для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) регистрации права на созданные здания не требуется, в случае если право на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (ст.40, ч.10, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Фз «О государственной регистрации недвижимости» или ст.6, ч.5, настоящего федерального закона);

- Внесение ранее учтённых объектов недвижимости с момента вступления в силу настоящего федерального закона будет осуществляться на основании правоустанавливающих документов и документов подготовленных кадастровым инженером техническом и межевом планах. По действующему на сегодня законодательству такая норма предполагалась после 1 марта 2026 года и в отношении лишь земельных участков, настоящий федеральный закон распространяет её также на объекты капитального строительства, помещения и машино-места (ст.69, ч.5.1, ч.8, п.8-9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Фз «О государственной регистрации недвижимости» или ст.6, ч.6, настоящего федерального закона);

- Настоящий федеральный закон вступает в силу с 1 марта 2025 года

До 1 января 2026 года заявления на осуществление государственного кадастрового учёта и(или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество некоммерческими кооперативами и крестьянскими хозяйствами направляются в форме бумажных документов.