о гаражных объединениях

Закон регулирует отношения по совместному владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения и машино-мест в гаражных комплексах, а также устанавливает особенности осуществления деятельности созданными в этих целях юридическими лицами.

Федеральным законом дается определение:

• Территория гаражного назначения - территория, с расположенными в ее границах земельными участками на которых размещены гаражи, для собственных нужд граждан и (или) земельные участки предоставленные, либо приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего пользования;
• Гараж – нежилое здание, предназначено исключительно, для хранения транспортного средства. Может иметь подвальное помещение и не более двух наземных этажей;
• Гаражи в границах «гаражной территории» могут быть как отдельно стоящими, так и блокированными, иметь общую крышу, стену, фундамент, а также коммуникации с соседними гаражами;
• Гаражный комплекс – здание или сооружение (в том числе подземные), предназначенные для размещения транспортных средств и в которых расположены машино-места, а также нежилые помещения. Для гаражных комплексов территория гаражного назначения не устанавливается.

 Определён состав общего имущества

на территории гаражного назначения

• Земельный участок и земельные участки общего назначения, а также земельные участки, предназначенные для удовлетворения в границах территории гаражного назначения общих потребностей (в проходе, проезде, электроснабжении, охране, сборе твердых коммунальных отходов);
• Объекты, предназначенные для общего пользования и составляющие общую инфраструктуру территории гаражного назначения, в том числе пешеходные переходы, ворота, ограждения, котельные, технические площадки и площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов (ст.7).

в гаражном комплексе

• Земельный участок, занятый соответствующим гаражным комплексом;
• Вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы), а также лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры;
• Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции гаражного комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в гаражном комплексе и обслуживающее более одного машино-места (ст.14)
• Сведения о составе общего имущества и о порядке определения расходов и внесения платы за его содержание в границах территории гаражного назначения и (или) в гаражном комплексе, являются общедоступными и размещаются в том числе на сайте соответствующего товарищества.

Установлен порядок осуществление прав на общее имущество:

• Собственники гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, совместно владеют и пользуются общим имуществом в границах территории гаражного назначения в соответствии с его назначением;
• Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника гаража, машино-места, нежилого помещения следует судьбе права собственности на эти объекты (ст.12);
• Собственник гаража, машино-места, нежилого помещения не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в гаражном комплексе и (или) территории гаражного назначения;

2) отчуждать свою долю отдельно от права собственности;

• При приобретении в собственность гаража, машино-места, нежилого помещения к приобретателю в силу закона переходит доля в праве общей собственности на общее в гаражном комплексе и (или) территории гаражного назначения, в котором размещены такие гараж, машино-место, нежилое помещение;
• Общее имущество в границах территории гаражного назначения, может быть передано во владение, пользование, аренду третьим лицам, в том числе в собственность организациям, осуществляющим газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, по решению общего собрания собственников гаражей (статья 9);
• Каждый собственник гаража обязан соразмерно со своей долей в праве на общее имущество в границах территории гаражного назначения участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей, связанных с общим имуществом в границах территории гаражного назначения, а также в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества (ст.10);

 Установлены способы управления общим имуществом

• Собственники гаражей в границах территории гаражного назначения и собственники машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе осуществляют управление общим имуществом следующим способом:

1. Непосредственно собственниками гаражей, машино-мест;
2. Товариществом собственников недвижимости;
3. Управляющей компанией.

• Способ управления выбирается на общем собрании собственников гаражей или машино-мест.
• Непосредственное управление общим имуществом в гаражном комплексе и(или) в границах территории гаражного назначения допускается если количество гаражей/машино-мест не превышает 30 (ст. 18 н.з.).

Способы проведения и компетенция общего собрания собственников гаражей/машино-мест.

• Общее собрание собственников гаражей, общее собрание собственников машино-мест могут проводиться дистанционно с помощью электронных или иных технических средств (п.6, ст.19)
• Решения на общем собрании могут приниматься как очным голосованием (при личном присутствии собственников), заочным (опросным путём), так и очно-заочным (п.5, ст.19 н.з).
• Общее собрание собственников гаражей, общее собрание собственников машино-мест правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие соответствующие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников гаражей, собственников машино-мест. (п.3, ст.19 н.з).

К компетенции общего собрания собственников гаражей, общего собрания собственников машино-мест относятся:

1. порядка определения расходов и внесения платы за содержание общего имущества имущества;
2. принятие решений о создании (строительстве, реконструкции), объектов, входящих в состав общего имущества, о приобретении объектов общего имущества, об определении лиц, которые от имени собственников гаражей, собственников машино-мест уполномочены на обеспечение исполнения указанных решений, в том числе на представление необходимых документов в уполномоченные органы, включая представление документов для осуществления государственной регистрации права общей долевой собственности;
3. принятие решений о благоустройстве земельных участков общего назначения;
4. выбор способа управления общим имуществом, имуществом общего пользования;
5. принятие решения о заключении собственниками гаражей, собственниками машино-мест договоров с ресурсоснабжающей организацией, договора на оказание услуг;
6. принятие решений об использовании общего имущества в границах территории гаражного назначения или в гаражном комплексе;
7. принятие решений по иным вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (ст.20 н.з).

Устанавливаются общие положения о товариществе собственников недвижимости

• Товарищества собственников недвижимости создаются в целях совместного владения, пользования, распоряжения общим имуществом собственников гаражей/машино-мест/нежилых помещений, а также совместного управления таким имуществом и обеспечения его содержания;
• Собственники гаражей, собственники машино-мест вправе создать лишь одно товарищество собственников недвижимости;
• Членство в товариществе собственников недвижимости возникает/прекращается у собственника гаража, собственника машино-места на основании заявления о вступлении/выходе в(из) товарищество(а);

Общее собрание членов товарищества собственников

К компетенции общего собрания членов товарищества относятся:

1. внесение изменений в устав товарищества;
2. принятие решений о реорганизации или ликвидации товарищества;
3. избрание членов правления товарищества собственников недвижимости, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, а также досрочное прекращение их полномочий;
4. установление размера взносов членов товарищества;
5. утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества;
6. определение размера вознаграждения председателя товарищества собственников недвижимости, членов правления товарищества, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников недвижимости;
7. принятие решений о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении общего имущества и о порядке его использования;
8. распределение образованных на основании утвержденного проекта межевания территории гаражного назначения земельных участков между членами товарищества собственников недвижимости;
9. иные вопросы, предусмотренные настоящим Федеральным законом, иным федеральным законом или уставом товарищества. (ст.25 н.з).

Определяется порядок внесения и расходования Членских взносов

• Взносы членов товарищества собственников недвижимости могут быть:

1) членские взносы;

2) целевые взносы.

• Периодичность (не чаще одного раза в месяц) и срок внесения членских взносов определяются уставом товарищества.
• Членские взносы могут быть использованы исключительно на расходы связанные с содержанием товарищества
• Целевые взносы вносятся членами товарищества собственников недвижимости на расчетный счет товарищества

Оговариваются права и обязанности собственников гаражей\машино-мест, не являющихся с членами товарищества

• Собственники гаражей, собственники машино-мест, не являющиеся членами товарищества собственников недвижимости, вправе использовать общее имущество в границах территории гаражного назначения, в гаражном комплексе на равных условиях;
• Обязаны вносить плату за приобретение, создание, содержание общего имущества, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом
• Вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества собственников недвижимости;
• Вправе принимать участие в голосовании при принятии решений общим собранием.

Вносятся Изменения в земельный кодекс

• Образование земельного участка из земельного участка, предоставленного для размещения гаражей в границах территории гаражного назначения, будет осуществляться в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (п.7, ч.3, ст.11.3 ЗК РФ или п.1, ст.29 н.з.);
• Земельные участки находящиеся в постоянном (бессрочном) пользование, пожизненном наследуемом владении физических лиц и предоставленные им до дня вступления в действие земельного кодекса, и если такие земельные участки  не могут находиться в частной собственности, будут переданы таким лицам в аренду без проведения торгов (пп.11, п.2, ст.39.6 ЗК РФ или п.2, ст.29 н.з.);
• Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду получают граждане, являющиеся собственниками машино-мест, нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах (п.15, ст.39.20 ЗК РФ или п.3, ст.29 н.з.);
• Образование земельного участка, на котором расположен гараж, возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ, осуществляется на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в случае, если отсутствует утвержденный проект межевания территории. (п.3.1, ст.3.7 ФЗ №137 или п.п.в), п.2 ст.30 н.з)

Изменения в закон о кадастровой деятельности

• Комплексные кадастровые работы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут выполняться в случае, если образование таких земельных участков предусмотрено утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (часть 6 статьи 42¹ Федерального закона от 24 июля 2007 года  № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» или ст.31 н.з).

Изменения в Федеральный закон о регистрации недвижимости

• В случае если сведения о земельном участке, предоставленному гражданину, для размещения гаража возведенного до 2004 года, содержатся в ЕГРН, предоставление правоустанавливающих или иных документов на данный земельный участок для проведения работ по уточнению его границ не требуется ( ч.27.2, ст.70 ФЗ – 218 или ч.3, ст.32 н.з).

Изменения в Федеральный закон №79 "О гаражной амнистии"

• Гаражи, расположенные на земельных участках, находящихся в аренде у ОАО «Российские железные дороги», предоставляются гражданам органами исполнительной власти, выступающими от имени Российской Федерации в качестве арендодателя такого земельного участка путем его раздела, при наличии согласия в письменной форме указанного акционерного общества.
• При этом наличие права аренды у открытого акционерного общества «Российские железные дороги» на исходный земельный участок не является препятствием для образования земельного участка под гаражом, указанное право на образуемый земельный участок у открытого акционерного общества «Российские железные дороги» не возникает(ч.9, 10, ст.18 ФЗ-79 от 05.о4.21 или ч.4 ст.33 н.з.)

Переходные положения

• В случае, если имущество на день вступления в силу настоящего Федерального закона принадлежит на праве собственности гаражному кооперативу (при условии полной выплаты паевых взносов), такое имущество со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается общей долевой собственностью собственников гаражей, расположенных в границах территории гаражного назначения, либо собственников машино-мест, нежилых помещений в гаражном комплексе. Согласие гаражного кооператива в данном случае не требуется;
• Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона на земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории гаражного, возникает право общей долевой собственности собственников гаражей;
• Со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, созданным ранее гаражным кооперативам, необходимо изменить учредительные документы, а также наименование организаций в соответствие с положениями настоящего федерального закона при первом изменении учредительных документов указанных организаций;
• Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 октября 2023 года.