Закон о таунхаусах

Федеральный закон от 30.12.2021 №476-ФЗ.

Предлагаю разобрать его основные положения.

- Дано уточнение, что является многоквартирным домом. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Ранее Жилищный кодекс не содержал понятия многоквартирного дома;

- Дано определение дома блокированной застройки. "Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок".

(тем самым устраняется неоднозначность и неточность формулировок, содержащихся в «жилых домах блокированной застройки» и «многоквартирных жилых домах»). Ранее существовала неопределенность в терминах ( Письмо Минэкономразвития от 17 октября 2011 года № ог-д23-1694). Так жилой дом блокированной застройки признавался многоквартирным домом, который в свою очередь состоял из блоков, новое определение признает каждый такой блок жилым домом блокированной застройки, т.е. как самостоятельный объект недвижимости с видом здание и назначением - жилое.

- При строительстве объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», осуществляется подготовка документации по планировке территории, а та же остается необходимость получения разрешения на строительство (п.11, ч.17, ст. 51, ч.3, ст.41. ГрК РФ). А предоставление земельного участка под указанные цели осуществляется в аренду без проведения торгов. (ст.1 настоящего закона).

-Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»  распространит свое действие и на постройку индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса (ч.2, ст.6 н.з.).

- При этом под малоэтажным жилым комплексом подразумевается - совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. (ч.2, ст.6. н.з.).

- Устанавливается, что застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для строительства индивидуальных жилых домов, только после утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы территории малоэтажного жилого комплекса. Законом предполагается получение одного разрешения на строительство, предусмотренного проектной декларацией, и государственной регистрации права собственности застройщика на расположенный в границах территории малоэтажного жилого комплекса земельный участок или земельные участки, имеющие смежные границы (далее - земельный участок), либо договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Проект строительства при этом должен содержать проект строительства всего малоэтажного жилого комплекса. (ст.2 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…», ч.2, ст.6, н.з.).

- Договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов, должен будет содержать гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который не может составлять менее пяти лет. А так же в договоре должно быть предусмотрено, что передача застройщиком индивидуального жилого дома с земельным участком участнику долевого строительства происходит только после завершения строительства (создания) общего имущества при условии завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса, и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором расположен индивидуальный жилой дом (п.4.2, 4.5, ст.4 ст.2 ФЗ №214).

- Право общей долевой собственности на общее имущество, возникает у участников долевого строительства на основании соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, заключаемого с застройщиком.

 Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должно быть заключено застройщиком и участником долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве. Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве и должно содержать. (п.3, п.7, ст.23.6 ФЗ №214).

-Технический план объекта индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов " и в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве, подготавливается на основании разрешения на строительство, договора участия в долевом строительстве (при наличии) и плана объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе являющегося составной частью договора участия в долевом строительстве (ст.24, ч.11.2 ФЗ №218 «Закон о регистрации» или ст.11, ч.2. н.з.).

- Государственный кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства, строительство которых осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и которые подлежат отнесению к общему имуществу, объектов капитального строительства, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, земельных участков, на которых расположены такие объекты, осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на основании заявления застройщика и прилагаемых к нему документов, либо  разрешения на ввод в эксплуатацию с прилагаемыми к нему техническими планами (ст.40, ч.20 ФЗ №218 «Закон о регистрации» или ст.11, ч.3. н.з.).

- Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект индивидуального жилищного строительства, строительство которого осуществлялось с привлечением средств участников долевого строительства необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию (не требуется, если представлено ранее);

2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований;

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта индивидуального жилищного строительства и земельного участка.

 - Блок в жилом доме блокированной застройки со дня вступления в силу настоящего федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Основным условием при этом должен является, статус дома (его вид разрешенного использования), в котором образовано такое помещение, а именно дом должен быть жилым домом блокированной застройки.

 Замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении блока, не требуются и осуществляются по желанию правообладателей объектов недвижимости. (ст.16, части 1,2, 3, н.з.).